Oleh: Rizqi Fitriana, Fungsional Penyuluh Pajak Ahli Muda
Dalam rangka menjaga keberlangsungan pertumbuhan ekonomi Indonesia melalui stimulasi daya beli masyarakat pada sektor perumahan, pemerintah telah menerapkan kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun pada tahun 2023, 2024, dan 2025. Sejalan dengan kebijakan tersebut, agar pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap terjaga, pemerintah kembali memberikan paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan berupa insentif PPN DTP atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun pada tahun anggaran 2026 melalui payung hukum Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026 (PMK 90/2025).
Melalui beleid yang ditandatangani oleh Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa pada 18 Desember 2025 dan diundangkan pada 31 Desember 2025, namun berlaku efektif sejak 1 Januari 2026, pemerintah resmi memperpanjang insentif PPN DTP atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun hingga akhir 2026. PPN DTP diberikan untuk PPN terutang masa pajak Januari sampai dengan Desember 2026 tanpa pembagian periode pemberian insentif. Sehingga PPN DTP diberikan penuh sebesar 100% sepanjang tahun 2026. Kebijakan tahun 2026 ini memang berbeda dengan beleid sebelumnya yang mengatur pembagian persentase insentif 100% di semester pertama lalu turun menjadi 50% di semester kedua.
Sesuai ketentuan Pasal 3 PMK 90/2025, PPN DTP diberikan atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun yang terjadi pada saat ditandatanganinya akta jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau ditandatanganinya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas di hadapan notaris, serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak atau rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) sejak tanggal 1 Januari sampai dengan 31 Desember 2026.
Namun demikian, tidak semua pembelian rumah bisa memperoleh insentif PPN DTP. Berdasarkan Pasal 4 PMK 90/2025, syarat yang harus dipenuhi supaya penyerahan rumah tapak dan rumah susun mendapatkan insentif PPN DTP, yaitu:
- Harga jual maksimal Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah);
- Rumah tapak atau rumah susun baru dalam kondisi siap huni;
- Memiliki Kode Identitas Rumah (KIR) yang bisa diperoleh dari aplikasi SIKUMBANG (https://sikumbang.tapera.go.id/) milik Kementerian Pekerjaan Umum (KemenPU) atau Badan Pengelola Tabungan perumahan Rakyat (BPTapera)
- Penyerahan pertama oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan sebelumnya;
PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), apa artinya?
Pajak jual beli rumah merupakan komponen penting yang wajib dipahami dalam setiap transaksi properti. Pada sisi pembeli, PPN menjadi salah satu komponen utama yang melekat pada pembelian rumah baru dari pengembang. Dalam kondisi normal, pembelian rumah baru dari pengembang umumnya dikenakan PPN sebesar 11%. Pajak ini dibebankan kepada konsumen dan menjadi bagian dari harga rumah yang harus dibayarkan. Tetapi, melalui kebijakan PPN DTP, pajak tersebut tidak perlu dibayar oleh pembeli karena pembayarannya ditanggung oleh pemerintah. Sehingga masyarakat bisa membeli rumah dengan harga lebih murah.
Siapa yang berhak mendapatkan PPN DTP?
Meskipun PPN DTP atas rumah tapak dan rumah susun berlaku untuk seluruh orang pribadi Warga Negara Indonesia (WNI) dan Warga Negara Asing (WNA), tetapi dibatasi secara administratif, tidak semua pembelian rumah oleh WNI atau WNA serta merta mendapatkan PPN DTP. Insentif ini terbatas untuk 1 orang pribadi atas perolehan 1 unit rumah tapak atau rumah susun. Berikut kriteria orang pribadi yang berhak mendapatkan PPN DTP,
- WNI yang memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Nomor Identitas Kependudukan (NIK);
- WNA yang memiliki NPWP sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi WNA.
PMK 90/2025 juga tidak membatasi orang pribadi yang pernah memanfaatkan PPN DTP pada tahun 2023-2025 sepanjang memenuhi syarat dan ketentuan yang berlaku, artinya orang pribadi tetap dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan PMK 90/2025 meskipun sebelumnya sudah pernah memanfaatkan insenstif PPN ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sepanjang syarat dan ketentuannya dipenuhi.
Bagaimana prosedur pengajuan PPN DTP?
Pengajuan PPN DTP tidak dilakukan secara langsung oleh pembeli kepada pemerintah, melainkan difasilitasi oleh PKP penjual rumah tapak atau rumah susun melalui mekanisme penerbitan faktur pajak dengan ketentuan sebagai berikut:
- Membuat faktur pajak dengan kode transaksi 07 (pajak keluaran yang mendapat fasilitas PPN DTP) untuk penyerahan dengan harga jual sampai dengan Rp 2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), atau
- Membuat faktur pajak dengan kode transaksi 07 dan 04 untuk penyerahan dengan harga jual lebih dari Rp 2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah)
Faktur pajak sebagaimana disebutkan di atas harus diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR 90 TAHUN 2025”
PPN DTP tetap dikenakan PPN?
Berdasarkan statistik Direktorat Jenderal Pajak (DJP), terdapat beberapa kesalahan umum yang sering dilakukan wajib pajak (developer dan pembeli) sehingga fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk rumah tidak dapat dimanfaatkan. Hal penting yang perlu dipahami oleh wajib pajak bahwa PPN DTP tidak otomatis berlaku untuk setiap transaksi jual beli rumah. Dalam kondisi tertentu PPN tetap dapat dikenakan. Lalu kondisi seperti apa yang menyebabkan PPN atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun tidak ditanggung pemerintah? Sesuai pasal 9 ayat (1) PMK-90/2025 PPN terutang atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun tidak ditanggun pemerintah dalam hal:
- Objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau rumah susun;
- Pembayaran uang muka telah dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026;
- Penyerahan rumah tapak atau rumah susun dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026 atau sesudah 31 Desember 2026;
- Perolehan rumah tapak atau rumah susun lebih dari 1 (satu) unit oleh 1 (satu) Orang Pribadi;
- Rumah tapak atau rumah susun dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak dilakukan penyerahan;
- PKP tidak membuat faktur pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan;
- PKP tidak mendaftarkan BAST pada aplikasi SIKUMBANG milik Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (KemenPUPR) atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera);
- PKP tidak melaporkan laporan realisasi.
Pada akhirnya diskon PPN 100% atas pembelian unit rumah bukan sekedar keringanan pajak, melainkan bentuk dukungan pemerintah dalam mendorong kepemilikan rumah oleh wajib pajak orang pribadi dan dukungan pemulihan ekonomi Indonesia. Sehingga bagi masyarakat yang memiliki rencana membeli rumah pada tahun ini, inilah saat yang tepat untuk mengambil langkah. *
